【民間私設如何解?】5分鐘帶您了解房屋貸款如何解套民間私設! - 真心相貸 - 真心數位科技有限公司
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「民間設定」是指將名下的不動產的抵押權設定在民間貸款公司、私人借款機構或一般民眾,抵押權有第一順位、第二順位、第三順位,這些順位是保障債權的優先順序,大多是債權人擔心錢收不回來,所以設定抵押權在房屋或土地上,而如果名下的土地或是房屋等不動產被執行了民間私人設定,臨時需要動用來做為其他用途,是否還有其他解套方式呢?事實上由於不動產的高保值性,其實是有機會透過房屋貸款來進行解套的,今天這篇文章我們將會透過專業的角度分析,帶您了解房屋貸款如何作為解套民間私人設定的關鍵角色,幫助不清楚民間私人設定是什麼的讀者解答心中的疑惑,同時也幫助受民間私人設定困擾的讀者找到解決之道,將不動產的抵押權拿回自己的手中,順利度過當前的經濟難關。

 

民間私人設定是什麼?

我們經常聽到的民間私人設定究竟是什麼?為什麼不動產被執行民間私人設定是一件棘手的事呢?「民間私人設定」又稱為「私設」或是「民間私設」,指的是拿個人不動產(如房屋、土地、農地)等資產抵押,向民間放款、融資公司、私人借款機構借款的一種方式。此時,拿出來抵押的不動產,其權利人則會轉變為債權的一方,借款人就不能再將資產轉讓給別人或是作為抵押,因此執行了民間私人設定之後的不動產,原則上是不能夠再拿來申辦貸款的,如果臨時遇到周轉危機,需要透過名下的不動產來取得資金,就會需要先透過今天這篇文章要討論的解套方式,解除民間私人設定狀態,才能夠向銀行申辦貸款。

 

為什麼會被民間設定?

由於民間設定相關的資訊較少人知道,我們經常遇到的狀況是不動產持有人不清楚自己名下的財產為什麼被執行了民間設定,而不動產被執行民間設定的狀況主要有以下幾種,如果不清楚自己遇到的狀況是什麼,可以參考以下的說明對照自身狀況。

 

狀況一:民間貸款

我們最常遇到的民間設定狀況就是不動產持有人曾經申辦過民間貸款,如同向銀行申辦貸款時會設定抵押權一樣,申辦民間貸款時,貸款機構為了確保未來能將款項收回,會針對貸款人名下的不動產執行民間設定,這麼一來貸款機構就擁有了該不動產的抵押債權,如果不動產持有人近年內曾經有申辦民間貸款的經驗,不動產上的民間私人設定很有可能就是這麼來的。

 

狀況二:預防措施

另外一種較特別的民間設定狀況是作為預防措施使用,如果你未曾申辦過民間貸款,也未曾向親朋好友借錢,卻發現自己民下的不動產被執行了民間私人設定,那麼很有可能是你的親人主動進行設定的,目的是透過主動進行民間私人設定,避免該筆不動產被拿來貸款或作為抵押,導致後續更大的問題,也就是說將民間私人設定作為一種防範措施使用,如果印象中自己沒有將不動產拿來申辦貸款的經驗,不妨向親人詢聞一下對於該民間私人設定的狀況是否知情,或許就能清楚原因,找到相應的解決之道了。

 

狀況三:抵押權設定

除了向民間貸款機構貸款會導致名下的不動產被執行民間私人設定之外,不動產持有人如果曾經向親朋好友借款,為了保險起見,也很有可能會再借款時針對該不動產進行設定,保障債權人的權益,避免借款人未來還不出錢,這樣的狀況下如果想解除民間私人設定,建議可以先和親朋好友討論,是否能有先協助註銷民間私人設定,待不動產持有人先透過該筆不動產向銀行申辦貸款取得資金之後,再將借款還與債權人。

 

狀況四:公司營運

如果不動產持有人自己有開公司,也有可能因為公司營運的關係導致名下的不動產有民間私人設定,為了確定能夠收到貨款,部分供應商在合作時,會要求針對公司負責人名下的不用產進行民間私人設定,座位確保能夠收到貨款的保險措施,因此如果不動產持有人有開公司,且與其他公司有貨款上的往來,不動產的民間私人設定便很有可能和公司營運相關,建議可以再向公司的財務進行對照確認,了解不動產民間私人設定的緣由。

 

民間私人設定解套方案:房屋貸款

不動產被執行了民間私人設定之後,基本上是無法再拿來向銀行申辦貸款的,這時如果不動產持有人臨時遇上了周轉危機,需要一筆資金救急就會相當棘手,而事實上,民間私人設定還是也解套方式的,也就是透過其他方式先行註銷民間私人設定,再將同一筆不動產用來申辦房屋貸款以取得資金,償還原本註銷民間私人設定的借款,並且讓不動產持有人也能夠有一筆資金作為應急之用,以下我們將詳細介紹如何透過房屋貸款來解套民間私人設定,為了民間私人設定而苦惱的不動產持有人們,跟著我們一起看下去吧!

 

步驟一:貸款評估

由於民間私人貸款的解套方案是透過先償還原先導致民間私人設定的債務來註銷設定,再將不動產拿來申辦貸款,理財顧問會需要先評估該為申貸人及該筆不動產未來預計可以申辦到多少金額的貸款,因此在貸款評估的這個步驟,會需要不動產持有人提供本人的薪轉證明、勞保明細、不動產、定存等財力證明,及不動產相關的土地建物所有權狀影本及房貸最近一年繳款明細,以供銀行人員及理財顧問評估預期的貸款金額,如果評估之後認為可以貸款的金額高過於目前民間私人設定的債務就會是最好的狀況,代表該筆不動產的價值仍然高過於不動產持有人目前所背負的債務,也就能夠直接進入下一個步驟,著手處理民間私人設定與房屋貸款之間的轉換;然而,如果評估之後銀行人員及理財顧問認定可以貸款的金額低於目前民間私人設定的債務,理財顧問可能就會要求不動產持有人提供擔保人或是其他擔保物,以確保協助代償的一方不會承擔過高的風險,一切準備就緒後就能夠進入步驟二,進行下一步的確認。

 

步驟二:信用評估

確認房屋或是土地貸款的預期金額足以支付導致民間私人設定的債務之後,便進入第二個評估步驟——信用評估,除了不動產本身狀況及價值對於貸款而言相當重要之外,不動產持有人本身的信用狀況也扮演著相當關鍵的角色,在這個步驟中,貸款機構會對申請人進行聯徵,確保其信用狀況良好,如果申請人的聯徵次數過高,銀行或金融機構會認定他經常借款,且多次申貸不成功,可能有信用不良的疑慮,因此我們會建議申請人要盡量保持聯徵紀錄的次數愈少愈好,此外貸款機構也會評估不動產持有人的信用狀況,舉凡信用瑕疵紀錄、銀行協商紀錄、貸款遲繳紀錄、信用卡循環利率動用紀錄等等,都可能會影響到最終的審核結果,因此我們會建議不論是否有申辦貸款的需求,平時都應該盡量維持自己信用狀況的良好,以備不時之需。

 

步驟三:代償債務

如果前兩項的貸款評估及信用評估都沒有問題,就會進入代償債務的步驟,這個步驟也是整個民間私人設定轉房屋貸款中最關鍵的一個步驟,在這個步驟中,貸款機構會協助先代為償還導致民間私人設定的債務,在償還之後協助註銷民間私人設定,並協助將該不動產作為抵押物向銀行申辦貸款,整個流程結束之後,由於先前評估不動產貸款的預期金額是高過於民間私人設定的債務,因此不動產持有人在取得資金並且將償還貸款機構代償的部分之後,仍然會有一筆資金可以做自由運用,債權的部分也從民間私人設定回歸到了穩定性較高的銀行體系,未來只需要依照與銀行的約定定期繳納房屋或是土地貸款的金額,逐步清償貸款即可。

 

有其他民間私人設定相關問題想請教該怎麼辦?

建議初次申請或是對貸款流程不熟悉者,可以向專業貸款顧問尋求建議,透過貸款專員的專業知識,為您評估個人財務狀況,分析比較各式貸款機構的方案,找到最適合的理財組合。
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